전월세전환율 계산법과 법정 상한 4.75%

전월세전환율은 월세 차액 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100으로 계산합니다. 전세 3억원을 보증금 1억원·월 80만원으로 바꾸면 실제 전환율은 4.8%입니다. 다만 2026년 7월 20일 기준 법정 상한 4.75%와는 다른 값이며, 한국부동산원이 발표하는 시장 통계도 별도로 구분해야 합니다.

두 계약의 차이로 계산합니다

전월세전환율은 보증금을 덜 내는 대신 월세를 얼마나 더 내는지 연이율로 바꾼 값입니다. 두 계약 모두 월세가 있다면 월세 전액이 아니라 월세 차액을 사용합니다. 보증금도 두 조건의 차액을 넣어야 합니다.

계산은 이렇습니다.

80만원 × 12 ÷ 2억원 × 100 = 4.8%

보증금 2억원을 덜 맡기는 대신 연 960만원을 더 내는 조건이므로 실제 계약 전환율은 4.8%입니다. 만약 기존 조건에도 월세가 있었다면 새 월세에서 기존 월세를 뺀 금액으로 계산합니다. 보증금 차액이 0이면 이 공식으로 전환율을 구할 수 없습니다.

전월세전환율과 이름이 비슷한 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율입니다. 보증금과 월세의 교환 비율을 구하는 이번 계산과는 다릅니다. 전세가율 계산과 보증금 위험은 전세가율 뜻과 계산법에서 확인할 수 있습니다.

법정 상한은 기준금리에 따라 바뀝니다

주택임대차보호법상 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 상한은 다음 두 비율 중 낮은 값입니다.

1. 연 10%
2. 한국은행 기준금리 + 연 2%

찾기쉬운 생활법령정보의 임차료 안내, 새 창에서 열림도 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조를 근거로 같은 법정전환율 산식을 설명합니다. 갱신 과정에서 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요하고, 동의해 전환하더라도 법정전환율이 적용된다는 내용도 함께 확인할 수 있습니다.

한국은행 기준금리 추이, 새 창에서 열림에 따르면 2026년 7월 16일 한국은행 기준금리 2.75%가 적용됐습니다. 따라서 자료 확인 기준일의 법정 상한은 연 10%와 2.75% + 2% = 4.75% 중 낮은 **4.75%**입니다.

기준금리가 바뀌면 기준금리 + 연 2% 값도 달라집니다. 계약 조건을 확인할 때는 이 글의 4.75%를 계속 쓰지 말고, 전환 시점의 한국은행 기준금리를 다시 확인해야 합니다.

2억원을 월세로 바꿀 때 상한 월세

보증금 2억원을 법정 상한 4.75%로 월세 전환한다고 가정해 보겠습니다.

2억원 × 4.75% ÷ 12 = 791,666.67원 → 원 단위 반올림 791,667원

제시된 월세 80만원은 이 계산값보다 약 8,333원 높습니다. 계약 전환율 4.8%와 법정 상한 4.75%의 0.05%포인트 차이가 월 금액으로 나타난 결과입니다.

다만 이 계산만으로 개별 계약의 법률 판단을 단정하면 안 됩니다. 법정 상한의 적용 범위, 계약 체결·갱신·전환 경위, 주택임대차보호법 적용 여부 등 사실관계를 계약서와 관계기관 또는 전문가에게 확인해야 합니다.

계약 전환율·법정 상한·시장 통계는 다릅니다

이름은 비슷하지만 쓰임은 서로 다릅니다.

한국부동산원 월세가격동향조사, 새 창에서 열림는 확정일자 실거래정보를 활용해 전월세전환율 통계를 제공합니다. 이 통계는 지역과 주택유형의 시장 흐름을 보여주지만, 개별 계약의 법정 상한이나 적정 월세를 정하는 숫자는 아닙니다.

전세와 월세의 유불리는 내 자금으로 비교합니다

실제 전환율이 낮다고 해서 월세가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 전세 보증금을 어떻게 마련하느냐에 따라 비교 기준이 달라집니다.

기준금리가 바뀌어도 실제 예금·대출금리가 같은 날 같은 폭으로 변하지는 않습니다. 금리 비교에는 뉴스의 기준금리 대신 내 계약의 실제 금리와 재산정일을 사용해야 합니다. 반영 시점은 예금금리·대출금리 언제 바뀔까에서, 대출의 월 상환 부담은 기준금리와 주택대출 이자에서 이어서 볼 수 있습니다.

전월세전환율 공식에는 관리비, 중개보수, 이사비, 대출 원금 상환액과 보증금 반환 위험이 자동으로 포함되지 않습니다. 계약서의 월세와 관리비를 분리하고, 두 선택의 월 현금유출과 만기 때 돌려받을 보증금을 따로 적어 비교해야 합니다.

계약서에서 확인할 순서

1. 비교하는 두 조건의 보증금과 월세를 같은 기준으로 적습니다.
2. 보증금 차액과 월세 차액으로 실제 계약 전환율을 계산합니다.
3. 전환 시점의 한국은행 기준금리로 법정 상한을 다시 계산합니다.
4. 관리비와 대출 원리금처럼 공식 밖의 비용을 더합니다.
5. 시장 통계는 지역 평균을 참고하는 용도로만 사용합니다.

계산 결과가 법정 상한보다 높거나 적용 범위가 불분명하다면, 금액을 지급하거나 서명하기 전에 계약서와 사실관계를 확인하는 편이 안전합니다. 이 글의 계산 예시는 법률 상담이나 개별 분쟁 판단을 대신하지 않습니다.

외부 참고 자료는 찾기쉬운 생활법령정보, 한국은행과 한국부동산원의 한국어 상세 페이지를 사용했습니다. 세 링크 모두 로그인 없이 한국어 본문을 읽을 수 있는지 직접 확인했습니다.

자료 확인 기준일: 2026년 7월 20일