금리·환율

주담대 고정금리 vs 변동금리, 선택 기준 4가지

주담대 고정금리와 변동금리는 금리 전망보다 월 상환 여력과 대출 유지 기간으로 고릅니다. 3억원·30년 사례로 금리 재산정 뒤 월 상환액을 비교하고, 계약서에서 확인할 항목을 정리합니다.

2026. 05. 24

주담대 금리 유형을 고를 때 금리 전망부터 맞히려 할 필요는 없습니다. 월 상환액이 늘어도 감당할 수 있는지, 대출을 얼마나 오래 유지할지가 먼저입니다. 상환액을 일정하게 관리해야 한다면 만기 고정형을 우선 검토합니다. 가까운 시기에 매도·대환·원금 상환 계획이 있다면 변동형까지 포함해 총비용을 비교합니다.

선택 기준부터 한눈에 보기

먼저 볼 조건	고정금리에 무게	변동금리도 비교
월 예산	금리가 조금만 올라도 생활비가 빠듯함	금리 상승 뒤 상환액도 감당 가능
유지 기간	장기간 유지할 계획	매도·대환·조기상환 시점이 비교적 확실함
최초 금리 차이	예측 가능성을 얻는 비용으로 감수	금리 차이가 크고 단기 이자 절감 효과가 큼
소득과 부채	소득 변동이 크거나 DSR 여유가 적음	소득이 안정적이고 추가 부담 여력이 있음

표는 출발점일 뿐입니다. 실제 결정을 내릴 때는 상품별 금리 차이와 재산정 주기, 중도상환수수료, 우대금리 조건까지 대입합니다.

고정형·혼합형·변동형은 다릅니다

은행이 ‘고정금리’라고 안내하더라도 만기까지 같은 금리라고 단정할 수는 없습니다.

유형	금리가 바뀌는 시점	변동 위험
만기 고정형	실행일부터 만기까지 같음	금융회사가 주로 부담
혼합형	초기 고정 기간 뒤 변동금리로 전환	고정 기간 뒤부터 차주가 부담
변동형	3개월·6개월·12개월 등 약정한 주기	차주가 부담

표에 적은 재산정 주기는 흔한 예시일 뿐, 실제 기간은 상품마다 다릅니다. 한국주택금융공사의 보금자리론은 실행일부터 만기까지 금리가 고정됩니다. 반면 혼합형은 일정 기간이 지나면 변동형으로 바뀝니다. 상품명에 기대지 말고 약정서에서 다음 금리 변경일과 고정 기간 종료 뒤 적용 기준을 확인하세요.

기준금리가 내려도 주담대 금리는 바로 안 내릴 수 있습니다

대출금리는 대체로 세 요소로 나뉩니다.

대출금리 = 준거금리 + 가산금리 - 우대금리

고정 기간이 긴 상품은 금융채 같은 중장기 시장금리, 변동형은 코픽스(COFIX)나 단기 시장금리를 준거로 삼는 경우가 많습니다. 다만 상품마다 쓰는 지표가 다르므로 은행채 5년물이나 코픽스라는 이름만으로 판단하면 안 됩니다.

시장금리는 기준금리 결정을 미리 반영하기도 합니다. 여기에 은행이 가산금리나 우대금리를 조정하면 최종 대출금리의 움직임도 달라집니다. 그래서 기준금리가 동결되거나 내려도 고정형과 변동형의 제시 금리가 같은 방향으로 즉시 움직이지 않을 수 있습니다. 자세한 전달 경로는 기준금리와 시장금리가 다른 이유를 참고하세요.

3억원·30년 대출의 월 상환액 비교

대출원금 3억원, 만기 30년, 원리금균등상환, 거치기간과 별도 수수료 없음으로 가정하겠습니다. 고정형은 연 4.0%, 변동형은 첫해 연 3.7%를 적용하고 1년 뒤 연 4.5%로 재산정되는 상황입니다.

선택	적용 가정	월 상환액
만기 고정형	연 4.0% 유지	약 143만2천원
변동형 첫 1년	연 3.7%	약 138만1천원
변동형 1년 뒤	남은 원금 약 2억9,444만원, 연 4.5%, 남은 29년	약 151만6천원

첫해 변동형 상환액은 고정형보다 월 약 5만1천원 적습니다. 1년 뒤 금리가 4.5%로 바뀌면 고정형보다 월 약 8만4천원 많아집니다.

미래 금리를 예측한 숫자는 아닙니다. 재산정 위험을 보여주려고 조건을 단순화한 예시입니다. 실제 상환액은 실행일, 재산정일, 원금 상환 내역, 우대조건과 금융회사 산식에 따라 달라집니다.

네 가지 숫자로 결정합니다

현재 금리에 0.5%포인트와 1.0%포인트를 더한 월 상환액부터 계산해 봅니다. 생활비나 필수 저축을 줄이지 않고도 낼 수 있는 금액인지가 기준입니다.

예상 대출 유지 기간도 정해야 합니다. 가까운 시기에 집을 팔거나 대환·조기상환할 계획이라면 최초 금리 차이만 보지 말고, 그때까지 낼 이자와 중도상환수수료·부대비용을 합산합니다.

고정형과 변동형의 금리 차이는 선택 비용입니다. 차이가 작으면 상환액을 고정하는 비용도 작습니다. 차이가 크다면 변동형의 초기 절감액과 향후 인상 가능성을 여러 시나리오로 비교합니다.

마지막으로 소득 안정성과 DSR 여유를 살핍니다. 월 원리금 비중이 높거나 소득이 불규칙한 가계에는 작은 금리 상승도 큰 부담입니다. 대출한도와 규제 기준은 LTV·DTI·DSR 차이와 대출한도 계산에서 따로 확인하세요.

계약서에서는 다섯 항목을 확인하세요

만기 고정형·혼합형·변동형 가운데 어느 유형인지
준거금리 이름과 가산금리·우대금리
재산정 주기와 다음 금리 변경일
고정 기간 종료 뒤 적용할 금리 산식
중도상환수수료와 우대금리 유지 조건

‘고정 4.0%와 변동 3.7% 중 무엇이 낮은가’보다, 변동금리가 4.2%나 4.7%가 됐을 때도 버틸 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

시장금리 상승이 주식에 미치는 영향

장기 시장금리가 오르면 은행과 기업의 자금조달비용도 늘어납니다. 투자자가 기업가치를 계산할 때 쓰는 할인율도 상승하기 쉽습니다. 미래 이익의 비중이 큰 성장주는 이 변화에 민감하게 평가될 때가 있습니다.

금리 상승이 곧 주가 하락을 뜻하지는 않습니다. 실적, 경기, 환율과 수급이 함께 움직이므로 시장금리 하나만으로 주가 방향을 단정하기 어렵습니다. 이 관계는 할인율·채권금리와 주식의 관계에서 이어서 볼 수 있습니다.

자료 확인 기준일: 2026년 7월 31일

참고 자료

이 글의 금리와 상환액은 구조를 설명하기 위한 가상 예시입니다. 실제 선택 전에는 금융회사별 상품설명서와 약정서에서 금리 유형, 재산정 조건, 우대금리와 비용을 확인하세요.